坪単価とは何か？
何かの単価を出す時に分母が何かわかっていなければ比較をすることはできません。
坪単価の場合は以下の計算式で算出されているはずです。
建築費／延床面積
では延床面積とはどの部分の面積を意味するのかご存知でしょうか。
実はいくつかあります。
法床面積
確認済証に書かれる正式な「延床面積」のことを言います。イメージ的には住戸部分の他、屋内部分の共用部分も面積に含まれます。
施工床面積
「延床面積」のほかに廊下やバルコニーなども加味した面積です。法律用語ではないのでどこまで含めるかは業者側の自由。庇の面積まで含む場合もありますし、バルコニーの幅を広げればいくらでも増える面積です。
容積率対象床面積
以下のものは住宅用途の場合、容積率を計算するための床面積には参入しません。
- 共用階段（屋内外とも）
- 共用廊下（屋内外とも）
- 地階（条件あり）
- 駐車場（条件あり）
その他、脱炭素政策による蓄電池などの場所をとる設備の設置スペースも容積率不参入とされています。
管理人室やパイプシャフト、電気室などは容積率に参入されますので気をつけましょう。
施工床をベースに話をしてくる営業マンの話を聞いても、建築費が適切なのかどうか全くわかりません。割り算の分母が何か分からないのですから相場と比べようがないのです。
「坪単価」を考えるときは実際に使える部分の面積。住戸と屋内共用部分の面積の合計である法床面積で考えましょう。
※厳密には法床面積も法律用語ではありません。確認済証に記載の正式な延床面積ということで施工床面積に対して「法床面積」と言われています。
地盤改良費用
そもそもの話として地盤の良し悪しで建築費は大きく左右されます。超軟弱地盤で安く土地を手に入れても杭代金で3000万円掛かってしまうなんて話もあります。
建築計画時にはまず最初に近隣地盤データを確認して、どの程度の建物を建てるのか、そのために地盤改良で済むのか、杭の場合は支持層の深さはどの程度か、を確認しないといけません。